רכישת דירה יד שנייה – מדריך משפטי

בין אם מדובר בבית הראשון שלכם , בשדרוג הדירה הישנה או בנכס להשקעה, רכישת נכס מקרקעין היא עסקה מורכבת מאין כמותה. עבור רובנו, תהיה זו גם העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שנעשה בחיינו. ייעוץ נכון יכול להשפיע על יעילות ניהול העסקה וכאן נפרט כמה מהבדיקות המקדמיות החשובות ביותר שיש לבצע בסיוע עו"ד. 

התאמת פתרון המימון לרכישת הנכס

בשלב הראשון ובהנחה שנדרש מימון לרכישת הדירה  חשוב לבחון היטב את האפשרויות הזמינות לכם  בבנק למשכנתאות ולוודא כי  ניתן לכם  אישור עקרוני למימון הנכס. אי קבלת מימון מכספי משכנתא לאחר חתימה על הסכם מכר אינו מהווה עילה לביטול ההסכם.

בנוסף מומלץ  לבצע בדיקת שמאי אשר  תאפשר לכם  להעריך את הסכום הנדרש במדויק .

שמאות מוקדמת ובדיקת הנכס 

בטרם חתימה על הסכם המכר מומלץ לקבל חוו"ד  משמאי מקרקעין  אשר יבצע זיהוי של הנכס ,  מהן השטחים המוצמדים  לנכס  (מחסן , חניה , מרפסת ) , האם ישנן זכויות בניה , האם יש צווי הריסה על הנכס  ובעיקר על מנת לבדוק האם הנכס אכן תואם את היתר הבנייה  והאם קיימים בו חריגות בנייה.  להזמנת חוו"ד שמאי  משמעות רבה מבחינת הרוכש הן בבדיקת הנכס והן בקבלת משכנתא.   

שווי הדירה הניתן על ידי השמאי יושפע באופן ישיר משטח הדירה כך שרק שטח הדירה שנבנה בהיתר יחושב , תוספת הבניה שנבנתה ללא היתר לא תילקח בחישוב שטח הדירה ובהתאם שווי הדירה ירד .

מס רכישה 

החוק קובע כי על כול רוכש דירה לשלם מס רכישה . יחד עם זאת , החוק מקנה הקלות במס רכישה בהתאם למצבו האישי של כול רוכש , בין השאר, פטור חלקי  לבעלי דירה יחידה , עולה חדש, נכה וכו..  

בטרם חתימה על הסכם המכר יש לבצע סימולציית מס רכישה לצורך תכנון העלויות וההוצאות לרכישת הנכס.

בדיקת שעבודים 

נכסי הנדלן במדינת ישראל מזוהים לפי גוש וחלקה .  מיד עם איתור הנכס יש לבדוק מהן זכויותיו של המוכר בנכס , האם הזכות היא בעלות / חכירה / חכירה מהוונת והאם קיימים שעבודים ו/או זכויות לצד ג' כלשהו לרבות לבנקים למשכנתאות .

עריכת הסכם המכר

ניסוח הסכם המכר הוא היבט קריטי ברכישת דירת יד שנייה,  הוא מהווה במידה רבה מפת דרכים שתתווה את העסקה כולה ותבטיח הגנה מפני תרחישים רבים.   

בעת עריכת הסכם המכר יש לקבוע  את מועדי התשלומים  המהווים תנאי עסקי בין הצדדים ולכן  יש לוודא שתנאי התשלום ברורים  ותואמים את יכולת הפירעון של הקונה (הון ועצמי וכספים המתקבלים מהבנק למשכנתאות ) . בנוסף, פריסת התשלומים חייבת לקחת בחשבון את פירעון המשכנתא של המוכר (במידה וקיימת ) כבר מהתשלום הראשון ו/או השני בהתאם לגובה המשכנתא של המוכר.  התשלום בעבור סילוק המשכנתא של המוכר ישולם ע"י הקונה ישירות לבנק למשכנתאות של המוכר .

בנוסף, בעת עריכת ההסכם  יש לקבוע את מועד מסירת המפתח לרוכש, התחייבות המוכר להמצאת מלוא האישורים הנדרשים לרשום הדירה ע"ש הרוכש (אישור מס שבח , אישור בדבר  תשלום דמי ארנונה והיטל השבחה , ייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכר ושטרי עסקה )

כמו כן, יש ליתן דגש להתנהלות הצדדים במקרה של הפרת ההסכם ע"י מי מן הצדדים לרבות הפיצוי המוסכם ו/או כול סעד המקנה לצד המקיים לקבל פיצוי .

עסקת המכר 

במעמד חתימת הסכם המכר  ימסור הרוכש לב"כ המוכר  את ההמחאה בעבור התשלום הראשון אשר יחזיקה בנאמנות עד לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש . עורך הדין  של הרוכש ידאג לרשום הערת אזהרה  לטובתו בלשכת רישום המקרקעין.  הערת אזהרה  למעשה מאשרת  כי ישנה התחייבות חוזית של המוכר כלפי הרוכש ומונעת עסקאות נוגדות בשלב הביניים  מיום חתימת ההסכם ועד לרישום הזכויות ע"ש הרוכש. עם רשום הערת האזהרה לטובת הרוכש ורק אז, יקבל המוכר את התשלום הראשון ובכך מבטיח הרוכש את זכויותיו בנכס.

עם תשלום מלוא התמורה ע"י הקונה למוכר ומסירת החזקה בדירה מהמוכר לקונה לרבות מסמכי העסקה לרשום זכויות הרוכש  ,הרוכש נעשה באופן רשמי הבעלים החוקי של הנכס. 

הייעוץ הנכון יכול לחסוך לך הון

לא פעם, ויתור על סיוע משפטי יכול לגרור עלויות כבדות בהמשך הדרך. כך למשל, בתיק אחד בו טיפלנו, המלצנו לזוג לקבל חוו"ד שמאי לבדיקת היתר בנייה. העלות הרתיעה אותם אך לבסוף הסכימו לקבל את המלצתנו והזמינו בדיקת שמאי . אז התבהר ששטח  הדירה אינו  100 מ"ר, אלא 70 מ"ר מכיוון ש-30 מ"ר נבנו ללא היתר. כפועל יוצא מכך, שווי הנכס שהוערך היה נמוך משווי העסקה ועל הרוכשים  שכבר קיבלו אישור למשכנתא בסכום נמוך מדי, היה לקבל הלוואה מסחרית בשיעורי ריבית גבוהים. 

במשך שנים, ליווינו לקוחות רבים בניהול עסקת רכישת דירה מיד שנייה וסייענו להם להיכנס אליה בעיניים פקוחות תוך שמירה מיטבית על האינטרסים שלהם. לתיאום שיחת ייעוץ, ניתן לפנות כאן כעת.