יציאה לפרויקט התחדשות עירונית היא תחילתו של מסע שבסופו שיפור משמעותי של חוויית המגורים ואיכות החיים בכלל. במסגרת התהליך, עומדים בעלי הדירות בפני החלטות רבות שיכולות להשפיע באופן משמעותי על תוצאות הפרויקט. החלטה מכרעת אחת היא בחירת נציגות.
מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש נציגיהם מול בעלי המקצוע, בין השאר, יזם, עורך דין מייצג בעלי הדירות, אדריכל, שמאי, הרשות המקומית ומוסדות התכנון .
כיצד מתבצע תהליך בחירת הנציגים?
רצוי למנות נציגות בשלב מוקדם של הפרויקט עוד בטרם שייחתמו כל הסכמות מול היזם. כך ניתן להבטיח שכלל האינטרסים של הדיירים יגולמו במשא ומתן מול היזם. התהליך מאפשר לייעל משמעותית את קבלת ההחלטות ומונע משא ומתן פרטני עם יזמים שעלול לעכב את הפרויקט ולגרום לסכסוכים בין דיירים.
בשלב הראשון יש לקיים אסיפה עם כלל בעלי הדירות בבנין משותף ו/או בכניסה מסוימת אם הבניין מחולק לכניסות. יש לשלוח הודעה על האסיפה אשר תכלול תאריך, שעה, מקום ואת סדר היום לאסיפה .את ההודעה על מועד האסיפה יש להדפיס ולהניח בתאי הדואר הפרטיים, לפרסם הודעה על גבי לוח המודעות, ולהודיע בטלפון לבעלי נכסים שאינם מתגוררים בבניין .
בעת כינוס האסיפה יציעו עצמם בעלי הדירות המעוניינים להיות שותפים ולהתנדב לנציגות. הנציגם יבחרו ברוב של 51% מבעלי הדירות . לאחר בחירת הנציגות יחתמו בעלי הדירות והנציגים על כתב הסמכת הנציגות ויערך פרוטוקול של האסיפה. טופס הסמכת הנציגים ופרוטוקול מפגש בחירת הנציגות יפורסמו לכלל הדיירים בבניין.
מי רשאי להיות נציג דיירים?
ככלל, כל בעל דירה רשאי להיבחר כנציג לרבות בעלי הדיור הציבורי . יחד עם זאת לא יהיו דיירי הדיור הציבורי בעלי זכות הצבעה בהחלטות בנושאי קניין או החלטות בעלות השלכה כלשהי על הוצאה כספית מצד בעלי הנכסים. חשוב לשים לב כי מרבית הנציגים הם בעלי הדירות גם בבניינים או בכניסות שיש בהם רוב של דיירי הדיור הציבורי.
חשוב להבהיר כי הנציגים אינם נדרשים להבין לעומק את כלל ההיבטים של הפרויקט. ניתן למנות נציג לכל תחום ותמיד קיימת האפשרות לקבל ייעוץ. מטרת הנציגות היא בראש ובראשונה להבטיח תקשורת יעילה ולמנוע סיבוכים. עם זאת, אנו ממליצים בחום להעניק עדיפות בנציגות לבעלי מקצוע בתחום המקרקעין, הפיננסים או מעולמות המשפט שיוכלו להעניק תובנות וידע שיקלו על התהליך.
כמה דיירים מונה הנציגות?
החוק דורש כי הנציגות תכלול שלושה דיירים לפחות. ככלל, בבניינים עם מספר אגפים, רצוי למנות נציגים נפרדים לכל אגף.
מומלץ כי הנציגות תכלול מספר אי-זוגי של נציגים, כדי לוודא יכולת החלטה. מומלץ לחלק את התפקידים בין חברי הנציגות ולבחור יו"ר הנציגות אשר יהא אחראי לקבוע פגישות ולוחות זמנים. במתחם גדול יחברו נציגויות הבניינים המשותפים הנכללים בפרויקט לכדי נציגות אחת, והיא שתייצג את כלל המתחם.
העדפה היא כי הנציגות תכלול את מגוון האוכלוסיות במתחם ובעיקר תכלול דיירים המתגוררים בבניין.
מהם תחומי האחריות של הנציגות?
לנציגות סמכויות רחבות בכל הקשור לקידום וניהול פרויקטים אך הן במידה רבה נתונות לשיקול הדיירים וייקבעו באספה, לכן חשוב לקדם הסכמות בעניין זה בהקדם היות והחלטות הנציגות משפיעות על זכויות הפרט של בעלי הדירות. כדי להבטיח שהנציגות תפעל ביעילות, חשוב להקפיד על ניהול תקשורת באופן סדיר עם בעלי הדירות תוך הנגשת המידע לכלל הדיירים באמצעים מגוונים, כגון קבוצת וואטסאפ, אתר אינטרנט ייעודי, דואר אלקטרוני, שיחות טלפון, מכתבים בתיבות הדואר והודעות על לוח המודעות בבניין .
חשוב לזכור כי עבודת הנציגות נעשית לרוב בהתנדבות ונמשכת על פני שנים. הנציגות היא גורם שאמור לתווך בין הדיירים, היזם והרשות המקומית, להעביר מידע ולבנות ביניהם יחסי אמון. הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הנכסים ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט. עם זאת, הנציגות ממונה להיות מוסמכת להחליט החלטות בנוגע להתנהלותו השוטפת של הפרויקט.
המלצתנו !
בעת בחירת הנציגות חשוב לייצר מנגנונים שיבטיחו גישה למסמכי הפרויקט והתחייבויות בכתב של הנציגים לשמור על האינטרסים של כלל הדיירים ומניעת ניגוד עניינים . פיקוח עורך דין יכול במקרים רבים לסייע בניהול תקין ומומלץ לעשות כן בשלב מוקדם. משרדנו מתמחה במיזמי התחדשות עירונית ומלווה אתכם בכל צעד מהקמת הנציגות הראשונית ועד להשלמת הפרויקט בנחישות ובמקצועיות בלתי מתפשרת.