מטרתו של מתחם התחדשות עירונית (פינוי בינוי) להחליף מבנים ישנים עם תשתיות ישנות שאינם עמידים בפני רעידות אדמה במבנים חדשים עם ממ"ד העומדים בתקן רעידות אדמה, פיתוח תשתיות ויצירת סביבת מגורים מודרנית וחדשה .
בעלי דירות בבניין שמיועד לפינוי בינוי למעשה מוכרים את זכויותיהם בנכס ליזם ובתמורה לכך מקבלים בד"כ דירה חדשה עם תוספת שטח ובניין חדש עם מעלית, מרפסת שמש מחסן וחניה.
יתרון משמעותי בהליך של התחדשות עירונית לבעלי דירה הוא בכך שבעל הדירה זוכה להשבחה משמעותית בשווי הנכס שלו, מבלי שהשקיע כספים מכיסו.
יחד עם זאת, תהליך פינוי בינוי כרוך בפינוי הדירה הישנה לצורך הריסת הבנין ומעבר לדירה חלופית עד לקבלת הדירה החדשה. מעבר זה לדירה שכורה מייצר קושי המרתיע חלק מהדיירים ולכן בכול מתחם אנו נתקלים בדיירים סרבנים המתנגדים לפרויקט, לרוב מדובר בדיירים קשישים .
האם בעל דירה רשאי לסרב?
על פי החוק, בעלי דירה רשאים לסרב לעסקת הפינוי והבינוי מסיבות המוגדרות כ"סבירות" (מיד נפרט אותן). במידה ויקבע על ידי בית המשפט כי הסיבה לסירוב הינה "סיבה שאינה סבירה", יתכן כי בית המשפט יחייב את בעל הדירה בתשלום פיצויים כספיים לשאר בעלי הדירות בבניין המשותף.
מהן סיבות המוגדרות כ"סבירות" בכל הנוגע לסירוב בעלי דירות לפרויקט התחדשות עירונית?
סירוב ייחשב כסירוב מסיבה סבירה במקרים הבאים:
העסקה שהוצעה לאדם אינה כדאית לו מהבחינה הכלכלית.
לא הוצעו לאדם מגורים חליפיים למשך הזמן שנדרש לצורך הקמת בניין חדש.
לא הוצעו לאדם הבטוחות ההולמות לביצועה של העסקה.
לאדם ישנן נסיבות אישיות ייחודיות אשר הופכות את ביצועה של העסקה בתנאים המסוכמים עם כול בעלי הדירות לבלתי מתאימים עבורו.
בעלי הדירה (או בן/י משפחה המתגוררים עימו) מתמודד עם מגבלה אשר המגורים החליפים המוצעים אינם כוללים התאמה למגבלה, בניגוד לדירה הנוכחית. לחילופין, לא הוצעה לאדם כיסוי הוצאות בגין ביצוע התאמה במגורים החליפיים.
אספקט הגיל- זכויות דייר קשיש
אנחנו אנשים של הרגלים כך שאין להתעלם מהעובדה שככל שאנחנו מתבגרים יותר השינויים קשים לנו יותר. עבור האדם הקשיש, כל תהליך של פינוי בינוי שכרוך בפינויה של דירתו הישנה והמוכרת לצורך הריסת בניין, המעבר לדירה החלופית עד להשלמת הבניה והמעבר חזרה לבניין חדש – גורמים לאדם הקשיש לקשיים פיזיים ומנטלים ולהתמודדות לא פשוטה ועל כן אין הדבר מפתיע כי חלק מהדיירים הסרבנים הם בעלי דירות קשישים שמסרבים לקחת חלק בפרויקט וזאת למרות הכדאיות הכלכלית הברורה הטמונה בו עבורם.
על כן, במסגרת חוק הפינוי והבינוי התייחס המחוקק להוראות הנוגעות לאופן שבו יש לפעול בנוגע לבעלי הדירות הקשישים ובמטרה להיענות לצרכיהם הייחודיים. ככלל, החוק מתייחס כ"קשיש" אל כל בעלים של דירה שבמועד חתימת העסקה הראשונה כבר מלאו לו 70 וזמן מגוריו בבניין המשותף עולה על שנתיים. יחד עם זאת, גם בתוך קבוצת גיל זו, מחלק החוק את האנשים הקשישים לבני 70-74 ולבני ה-75. לכל קבוצת גיל כזו מחויב היזם להציע חלופות הולמות שאף אותן מפרט החוק.
החלופות לפי סע' 2 (ב)(6) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006
שעל היזם להציע לקשישים בני 70 ומעלה במיזמי פינוי בינוי.
חלופות מחוץ לפרויקט
א. מעבר לבית הורים – הדייר הקשיש יהיה זכאי לחייב את היזם לרכוש ממנו את הדירה
החדשה בסכום השווה לתמורה הכספית בעבור הדירה החדשה ובתוספת תשלומי איזון ככל
וקיימים, אשר ישמש את הדייר הקשיש לרכישת זכות למגורים בבית הורים ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה הנוכחית , ובכפוף לכך שהדייר הקשיש יציג ליזם אסמכתא על הגשת הצעה והתחייבות לבצע רכישה של הזכות בבית ההורים ויעבור בפועל לבית ההורים לא יאוחר מתום תקופת הפינוי כהגדרתה בחוזה הפינוי בינוי..
ב. רכישת דירת חוץ – הדייר הקשיש יהיה זכאי לחייב את היזם לרכוש ממנו את הדירה החדשה בסכום השווה לתמורה הכספית לשם לרכישת דירת חוץ אשר תשמש את הדייר המבוגר הן ממלאי דירות היזם בפרויקטים אחרים והן מכל צד ג' אחר בשוק החופשי בסכום שלא יפחת מ- 75% מהתמורה הכספית וזאת עד לתום תקופת הפינוי של הדירה הנוכחית ובתנאי שהדייר הקשיש יציג ליזם אסמכתא על הגשת הצעה והתחייבות לבצע את הרכישה כאמור וכן יפנה את דירתו הנוכחית עד לתום תקופת הפינוי בהתאם להסכם פינוי בינוי עליו חתם מול היזם.
ג. קבלת כספים – הדייר הקשיש יהיה זכאי לחייב את היזם להעביר לידיו סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה החדשה , לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש (להלן: "דירה
אחרת") בסכום שלא יפחת מ- 75% מהתמורה לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה הנוכחית .
הקשיש רוכש בעצמו את הדירה את הדירה שיבחר כאשר באפשרותו לרכוש דירה קטנה יותר בחלק מהכסף ואת היתרה ישאיר אצלו.
החוק מבדיל בין קשישים בגיל 70-74 לבין קשישים בני 75 ומעלה במתן החלופות כאמור .
קשיש בגיל 70 עד 74 (כולל) – היזם נדרש להציע לקשיש, בנוסף על האפשרות לקבלת את דירת התמורה אחת משלושת החלופות .
בגיל 75 ומעלה – הבחירה מתוך שלושת החלופות היא בידי הקשיש בלבד.
חלופות בתוך הפרויקט המוצעות לקשיש במסלול הרגיל של פינוי בינוי
א. קבלת דירה אחת קטנה יותר מדירת התמורה החדשה לצד סכום כסף המשלים לשווי דירת התמורה החדשה.
ב. קבלת שתי דירות קטנות, בשווי מצטבר זהה לשווי דירת התמורה החדשה לה זכאי הקשיש.
המלצה שלנו !
רק לעיתים רחוקות אנשים מסרבים ללא סיבה הנחשבת לאמיתית ומוצדקת בעיניהם.
הרציונל בחלופות המוצעות לקשישים מגיל 70 ומעלה הוא להקל על הקשיש המבוגר ולאפשר לו להמשיך בחייו מחוץ לפרויקט ולחסוך מהקשיש להיגרר למגורים זמניים במשך מספר שנים עד השלמת בניית הפרויקט.
הליך של פינוי בינוי הינו מורכב מפסיפס של אנשים השונים זה מזו ולכן חכם הרבה יותר לנסות ולפתור את המחלוקות והקשיים באמצעות תיווך וגישור של עורך דין מיומן שיצליח לפעול במקצועיות ולהשיג שיתוף פעולה מצד כל הנוגעים בדבר!
אנו מבטיחים כי משרדנו ילווה אתכם באופן עקבי, מסור ונאמן בכל תהליך הפינוי בינוי תוך הקפדה כי במשך כל התהליך זכויות הדיירים נשמרות לרבות זכויות הקשישים .
